- Trình tự, thủ tục, quy trình phát mại tài sản thông qua hình thức đấu giá tài sản
- Trung tâm Tư Vấn Nợ Ngân Hàng (Banking Debt
Consulting)
- Tư vấn pháp lý, giải quyết nợ ngân hàng
- Tư vấn mua, bán tài sản đấu giá, thi hành án
• Xuất phát từ thực trạng khó khăn trong việc xử lý nợ ngân hàng do sự đối lập về quyền lợi giữa Người Bị Nợ và Ngân Hàng dẫn đến cả Người Bị Nợ và Ngân hàng đều khó đàm phán để xử lý nhanh một khoản nợ.
• Hiện nay, đa số người đi vay không nghiên cứu kỹ các
quy định của hợp đồng thế chấp và hợp đồng tín dụng. Khi phát sinh nợ xấu thì
mới xem lại hợp đồng và thuê Luật sư để tư vấn. Trên thực tế, nhiều luật sư chỉ
quan tâm đến mặt pháp lý mà chưa có nhiều thông tin, kinh nghiệm trong việc đàm
phán với Ngân Hàng để xử lý nhanh các khoản nợ. Dẫn đến việc tranh chấp kéo
dài, gây thiệt hại cho cả người bị nợ và phía Ngân Hàng.
• Cần có một tổ chức gồm những người có kinh nghiệm trong lĩnh vực xử lý nợ làm trung gian để tư vấn cho Người Bị Nợ và Ngân Hàng tìm ra cách tối ưu để giải quyết khoản nợ, bảo vệ quyền lợi cho Người Bị Nợ và Ngân Hàng.
I) Trình tự, thủ tục, quy trình phát mại tài sản thông
qua hình thức đấu giá tài sản
Trong hoạt động của các Ngân hàng hiện nay, việc cho vay và nhận thế chấp tài sản là phương thức được coi là tương đối an toàn và là một loại hình giao dịch được sử dụng rộng rãi và khi xác lập quan hệ thế chấp, điều mà các Ngân hàng quan tâm là lựa chọn tài sản nào để bảo đảm, việc xử lý tài sản đó có thuận tiện không khi khách hàng không trả được nợ ?
Trong phạm vi bài viết, chúng tôi xin chia sẻ thủ tục, trình tự và quy trình đấu giá tài sản đảm bảo thông qua Tổ chức bán đấu giá.
Đấu giá tài sản được hiểu như thế nào ?
Theo quy định thì đấu giá tài sản là hình thức bán tài sản thông qua thủ tục
trả giá công khai giữa nhiều người muốn mua và người trả giá cao nhất là người
được quyền mua tài sản bán. Nếu căn cứ quy định của Luật đấu giá tài sản thì
“Bán đấu giá tài sản là hình thức bán tài sản công khai theo phương thức trả
giá lên, có từ hai người trở lên tham gia đấu giá theo nguyên tắc và trình tự,
thủ tục được quy định tại Nghị định này. Phương thức trả giá lên là phương thức
trả giá từ thấp lên cao cho đến khi có người trả giá cao nhất.”
Về nguyên tắc, khi khách hàng đặt quan hệ tín dụng với
Ngân hàng nếu vay có tài sản bảo đảm thì khách hàng phải ký hợp đồng thế chấp
tài sản (có thể là thế chấp tài sản của bên thứ ba hoặc thế chấp tài sản của
chính khách hàng vay) và khi khách hàng không trả nợ theo Hợp đồng tín dụng đã
ký thì Ngân hàng có quyền xử lý tài sản đã thế chấp để thu hồi nợ và khi Ngân
hàng thu giữ tài sản để xử lý thì quy trình xử lý như thế nào, cách thức xử lý
ra làm sao.
Trình tự thủ tục đấu giá tài sản gồm 6 Bước:
Bước 1: Khi Ngân hàng đã
thu giữ được tài sản của khách hàng, để đảm bảo khách quan trước khi thực hiện
bán tài sản công khai thông qua hình thức đấu giá, Ngân hàng cần thuê đơn vị
thẩm định giá, thẩm định lại giá trị tài sản mà Ngân hàng vừa thu giữ để làm cơ
sở cho việc bán đấu giá tài sản. Khi đã tiến hành thẩm định giá xong, Ngân hàng
cần thực hiện ngay việc ký Hợp đồng dịch vụ bán đấu giá với tổ chức đấu giá tài
sản để thực hiện việc đấu giá tài sản. Hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản phải
được lập thành văn bản, được thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự và
quy định của Luật đấu giá tài sản, khi ký Hợp đồng, Ngân hàng cần cung cấp cho
Tổ chức đấu giá tài sản bằng chứng chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc
quyền được bán tài sản theo quy định của pháp luật và chịu trách nhiệm trước
pháp luật về việc cung cấp đó, đồng thời, Ngân hàng cũng yêu cầu Tổ chức bán
đấu giá tài sản thực hiện việc đấu giá đúng quy định, nếu không Ngân hàng sẽ
hủy bỏ ngay việc thực hiện Hợp đồng dịch vụ bán đấu giá nếu có căn cứ cho rằng
Tổ chức bán đấu gia vi phạm nghĩa vụ và xâm phạm đến quyền lợi chính đáng của
Ngân hàng như cố tình cho phép người không đủ điều kiện tham gia đấu giá theo
quy định của pháp luật tham gia đấu giá và trúng đấu giá; không thực hiện việc
niêm yết đấu giá tài sản; không thông báo công khai việc đấu giá tài sản; thực
hiện không đúng quy định về bán hồ sơ đăng ký tham gia đấu giá, tổ chức đăng ký
tham gia đấu giá; cản trở, hạn chế người tham gia đấu giá đăng ký tham gia đấu
giá; Tổ chức đấu giá tài sản thông đồng, móc nối với người tham gia đấu giá
trong quá trình tổ chức đấu giá dẫn đến làm sai lệch thông tin tài sản đấu giá
hoặc hồ sơ tham gia đấu giá hoặc kết quả đấu giá tài sản; Tổ chức đấu giá tài
sản tổ chức cuộc đấu giá không đúng quy định về hình thức đấu giá, phương thức
đấu giá theo Quy chế cuộc đấu giá dẫn đến làm sai lệch kết quả đấu giá tài sản…
Bước 2: Thông báo thông tin bán đấu giá
Khi thực hiện ký hợp đồng dịch vụ bán đấu giá xong, Ngân hàng đề nghị Tổ chức
đấu giá tài sản niêm yết việc đấu giá tài sản, đối với tài sản là động sản thì
tổ chức đấu giá tài sản phải niêm yết việc đấu giá tài sản tại trụ sở của tổ
chức mình, nơi trưng bày tài sản (nếu có) và nơi tổ chức cuộc đấu giá ít nhất
là 07 ngày làm việc trước ngày mở cuộc đấu giá; đối với tài sản là bất động sản
thì tổ chức đấu giá tài sản phải niêm yết việc đấu giá tài sản tại trụ sở của
tổ chức mình, nơi tổ chức cuộc đấu giá và Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có bất
động sản đấu giá ít nhất là 15 ngày trước ngày mở cuộc đấu giá. Khi niêm yết,
Ngân hàng cần chú ý yêu cầu Tổ chức bán đấu giá thực hiện việc niêm yết một số
nội dung chính như sau: Tên, địa chỉ của tổ chức đấu giá tài sản và người có
tài sản đấu giá; Tài liệu, hình ảnh về tài sản cần đấu giá; đối với trường hợp
niêm yết tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có bất động sản đấu giá thì tổ chức đấu
giá tài sản lưu tài liệu, hình ảnh về việc niêm yết hoặc lập văn bản có xác
nhận về việc niêm yết của Ủy ban nhân dân cấp xã; Thông báo công khai việc đấu
giá tài sản theo đúng quy định.
Trong bước này, Ngân hàng cần lưu ý kiểm tra các thông
tin đầy đủ trước khi Tổ chức bán đấu giá niêm yết công khai thông tin bán đấu
giá tài sản để tránh trường hợp các thông tin trong thông báo bị sai lệch và
không khớp đúng.
Bước 3: Công bố về giá khởi điểm
Theo quy định, khi bán đấu giá tài sản, Tổ chức bán đấu giá sẽ phải công bố giá
khởi điểm cho việc bán đấu giá và giá khởi điểm này là do Ngân hàng cung cấp
dựa trên cơ sở thẩm định giá như quy định tại bước 1, thường bước này sẽ nằm
trong bước thứ 2, tuy nhiên, chúng tôi vẫn tách ra thành một bước độc lập là do
công bố giá là rất quan trọng vì đã có những trường hợp, Tổ chức đấu giá khi
niêm yết công khai tài sản bán đấu giá quên mất nội dung về giá khởi điểm hoặc
cũng nội dung giá nhưng giá lại không đúng với giá do Ngân hàng đề xuất.
Bước 4: Địa điểm thực hiện đấu giá
Cuộc đấu giá được tổ chức tại trụ sở của Tổ chức đấu giá tài sản, nơi có tài
sản đấu giá hoặc địa điểm khác theo thỏa thuận của người có tài sản đấu giá và
Tổ chức đấu giá tài sản, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
Bước 5: Đăng ký tham gia đấu giá
Thường khi Ngân hàng thông qua Tổ chức bán đấu giá tài sản để bán đấu giá tài
sản thu hồi nợ thì Tổ chức bán đấu giá tài sản đã quy định và thông báo công
khai ngoài các nội dung như tại các bước trên thì Tổ chức bán đấu giá tài sản
còn tiếp nhận đăng ký những trường hợp cá nhân, tổ chức tham gia đấu giá theo
quy định. Việc tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá bắt buộc phải mua và nộp hồ sơ
theo quy định của Tổ chức bán đấu giá, bên cạnh đó, pháp luật cũng quy định rất
rõ những trường hợp cá nhân, Tổ chức không được phép tham gia đấu giá như người
không có năng lực hành vi dân sự, người bị mất hoặc bị hạn chế năng lực hành vi
dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi hoặc người tại thời
điểm đăng ký tham gia đấu giá không nhận thức, làm chủ được hành vi của mình;
Người làm việc trong tổ chức đấu giá tài sản thực hiện cuộc đấu giá; Cha, mẹ,
vợ, chồng, con, anh ruột, chị ruột, em ruột của đấu giá viên điều hành cuộc đấu
giá; Người trực tiếp giám định, định giá tài sản; Cha, mẹ, vợ, chồng, con, anh
ruột, chị ruột, em ruột của người trực tiếp giám định, định giá tài sản; Người
được chủ sở hữu tài sản ủy quyền xử lý tài sản, người có quyền quyết định bán
tài sản, người ký hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản, người có quyền quyết định
bán tài sản của người khác theo quy định của pháp luật; Cha, mẹ, vợ, chồng,
con, anh ruột, chị ruột, em ruột của người quy định tại điểm c khoản này; Người
không có quyền mua tài sản đấu giá theo quy định của pháp luật áp dụng đối với
loại tài sản đó.
Bước 6: Tiền đặt trước và cách xử lý khi
bán đấu giá
Về nguyên tắc, người tham gia đấu giá phải nộp tiền đặt trước. Khoản tiền đặt
trước do tổ chức đấu giá tài sản và người có tài sản đấu giá thỏa thuận, nhưng
tối thiểu là 5% và tối đa là 20% giá khởi điểm của tài sản đấu giá. Tiền đặt
trước được gửi vào một tài khoản thanh toán riêng của tổ chức đấu giá tài sản
mở tại Ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài tại Việt Nam.
Trường hợp khoản tiền đặt trước có giá trị dưới năm triệu đồng thì người tham
gia đấu giá có thể nộp trực tiếp cho Tổ chức đấu giá tài sản. Người tham gia
đấu giá và Tổ chức đấu giá tài sản có thể thỏa thuận thay thế tiền đặt trước
bằng bảo lãnh ngân hàng.
Tổ chức đấu giá tài sản chỉ được thu tiền đặt trước của người tham gia đấu giá
trong thời hạn 03 ngày làm việc trước ngày mở cuộc đấu giá, trừ trường hợp Tổ
chức đấu giá tài sản và người tham gia đấu giá có thỏa thuận khác nhưng phải
trước ngày mở cuộc đấu giá. Tổ chức đấu giá tài sản không được sử dụng tiền đặt
trước của người tham gia đấu giá vào bất kỳ mục đích nào khác, ngoài ra, người
tham gia đấu giá không được nhận lại tiền đặt trước trong các trường hợp đã nộp
tiền đặt trước nhưng không tham gia cuộc đấu giá, buổi công bố giá mà không
thuộc trường hợp bất khả kháng; Bị truất quyền tham gia đấu giá do có hành vi
vi phạm quy định tại khoản 5 Điều 9 của Luật này; Từ chối ký biên bản đấu giá;
Rút lại giá đã trả hoặc giá đã chấp nhận; Từ chối kết quả trúng đấu giá.
Bước 7: Trình tự, thủ tục tại cuộc đấu
giá
Mở đầu cuộc bán đấu giá tài sản, đấu giá viên điều hành cuộc bán đấu giá giới
thiệu bản thân, người giúp việc; thông báo nội quy của cuộc bán đấu giá tài
sản; công bố danh sách người đăng ký mua tài sản bán đấu giá và điểm danh để
xác định người tham gia đấu giá tài sản; giới thiệu từng tài sản bán đấu giá;
nhắc lại giá khởi điểm; thông báo bước giá và khoảng thời gian tối đa giữa các
lần trả giá; trả lời các câu hỏi của người tham gia đấu giá; sau đó, đấu giá
viên yêu cầu người tham gia đấu giá tài sản trả giá. Sau mỗi lần người tham gia
đấu giá tài sản trả giá, đấu giá viên thông báo công khai về giá đã trả cho
người người tham gia đấu giá tài sản; Nếu sau ba lần đấu giá viên nhắc lại giá
cao nhất đã trả mà không có người trả giá cao hơn thì đấu giá viên công bố
người mua được tài sản bán đấu giá. Sau khi đấu giá viên công bố, người mua
được tài sản bán đấu giá được coi là đã chấp nhận giao kết hợp đồng mua bán tài
sản bán đấu giá; Trong trường hợp giá trả cao nhất được công bố thấp hơn so với
giá khởi điểm thì cuộc bán đấu giá tài sản coi như không thành. Trong trường
hợp đấu giá bằng bỏ phiếu, nếu có từ hai người trở lên cùng trả giá cao nhất,
thì đấu giá viên tổ chức đấu giá tiếp giữa những người cùng trả giá cao nhất để
chọn ra người mua được tài sản bán đấu giá. Nếu không có người trả giá cao hơn
thì đấu giá viên tổ chức bốc thăm để chọn ra người mua được tài sản bán đấu
giá. Diễn biến của cuộc bán đấu giá tài sản phải được ghi vào biên bản bán đấu
giá tài sản, biên bản bán đấu giá tài sản phải có chữ ký của đấu giá viên điều
hành cuộc bán đấu giá tài sản. Kết quả cuộc bán đấu giá tài sản được ghi vào Sổ
đăng ký bán đấu giá tài sản. Trong trường hợp bán đấu giá tài sản thành thì đấu
giá viên điều hành cuộc bán đấu giá tài sản lập hợp đồng mua bán tài sản bán
đấu giá theo quy định.
Một số giấy tờ pháp lý trong hồ sơ Ngân hàng cần chuẩn bị khi thực hiện bán tài
sản thông qua Tổ chức bán đấu giá tài sản:
- Quyết định của Ngân hàng (người có đủ thẩm quyền ký quyết định) về việc lựa
chọn Tổ chức bán đấu giá tài sản;
- Văn bản đề nghị bán đấu giá tài sản.
- Bản án, quyết định thi hành án, quyết định kê biên xử lý tài sản thi hành án;
- Văn bản định giá tài sản và các giấy tờ có liên quan đến giá tài sản
- Văn bản xác định giá trị giá khởi điểm của tài sản.
.jpg "Miendongland.com")
Cảm xúcCảm xúc